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为什么中国房价不暴涨就暴跌?从无横盘,2019年如何?

2019-06-02 09:46:13来源:三亚房产网 / 网址:http://www.sanyafangzi.com/ / 编辑:中居实业

导语

1月23日,中国人民银行开展了2019年一季度定向中期借贷便利(TMLF,市场称为“特麻辣粉”)操作。这也是TMLF创设以来的首次操作,操作利率为3.15%,比中期借贷便利(MLF)利率优惠15个基点。

1月23日,中国人民银行开展了2019年一季度定向中期借贷便利(TMLF,市场称为“特麻辣粉”)操作。这也是TMLF创设以来的首次操作,操作利率为3.15%,比中期借贷便利(MLF)利率优惠15个基点。

为什么中国房价不暴涨就暴跌?从无横盘,2019年如何?

越来越多的金融新名词,其实不用理解,核心就是另外一种放水工具。

那么很多人看到这些就肯定会想,是不是又刺激房价?

其实这个新工具的背后有几个信号:

1:2019年的经济预期非常不好,包括最近的省部级研讨会内容,稳定经济防范风险成为压倒一切的主题。

2:去杠杆转变成为稳杠杆,信贷宽松成为2019年主题,但不会大水漫灌。

3:资金价格将继续下行。

这就使得很多人疑问,2019年,房价会如何走?稳杠杆下,房价会出现有些人说的横盘吗?

其实从这么多年的中国房价历史看,特别是2009年来,房价走势从来没有横盘,要么暴涨要么暴跌。为什么?

1:房价很大程度上成为了信贷宽裕与否的表现

房地产一直被用作夜壶,一旦需要就被刺激经济,不需要踢到一边。

为什么中国房价不暴涨就暴跌?从无横盘,2019年如何?

经济陷入了金融自我繁荣的“庞氏增长”

什么叫“庞氏增长”?简单说,就是用更多的借债来还账,不断加大负债,用不断借新还旧的方法来取得经济的增长。有学者测算过2008年以来各个行业的信贷密度,发现基建、钢铁、有色、化工、煤炭等行业的信贷密度增长最快,但这些行业的净资本回报率都在走低和恶化。相关调研数据表明,近年新增信贷的52%是用于实体经济的还本付息,只有少部分钱进入了实体经济。

2:地方对土地财政的依赖度持续提高

财政部数据显示,2018年全国土地使用权出让收入达到6.5万亿元,同比增长25%。2018年全国土地出让收入相关支出接近7万亿元,同比增长34.2%。

房地产相关的税收也保持了较高增长。2018年房地产业和建筑业税收同比分别增长17.3%、16.4%,主要受前期部分地区房地产投资交易仍较活跃等影响,而同期税收收入增速为8.3%。与房地产交易相关的小税种,如契税2018年实现收入5730亿元,同比增长16.7%。

2018年结束,2018年50大城市合计卖地3.74万亿,土地市场逐渐平稳,热点城市上涨明显放缓。从土地市场同比涨幅看,卖地金额年内涨幅最低。从上半年上涨接近40%到当下土地市场基本同比持平。2018年下半年土地市场退烧明显。

50大城市平均楼面价为2277元每平米,相比2017年的2627元,下调了13.3%,这也是最近多年来首次出现土地价格开始明显下调。

超过千亿土地出让金的城市有11个,合计有杭州卖地2500亿,另外,上海,郑州,重庆,苏州,北京,武汉、广州、宁波、成都、天津10个城市卖地也达到了1千亿以上。

2018年,再次刷新了历史房地产销售纪录,12月单月刷新历史记录

2017年,商品房销售面积169408万平方米,商品房销售额133701亿元

2016年,商品房销售面积157349万平方米,商品房销售额117627亿元.

2018年,商品房销售面积171654万平方米,比上年增长1.3%,商品房销售额149973亿元,增长12.2%

为什么中国房价不暴涨就暴跌?从无横盘,2019年如何?

 

 

2018年12月单月在房地产企业冲刺下,也刷新了单月市场销售面积和销售额的纪录。历史上第一次单月销售2万亿。

从全国市场看,二三线线城市棚改等政策带来的高峰期依然存在,部分城市依然是去库存,从全国看,上涨依然是主流,虽然分化趋势持续。一二线城市调控政策力度大,但上涨城市的数量依然较多。

因为依赖土地财政,导致地产政府对调控的执行积极性有限。

3:从购房者角度看,大部分都是投资属性

楼市哪里还有刚需?都是被裹挟的赌徒

刚需房是指房产商在营销过程中产生的一个名词。从字面理解,“刚需”就是刚性需求,以自住为首要条件。简单地说就是人的最基本需求。比如穿衣、吃饭、工作等等,自然住房也列在其中。这对于没有房子的人们来说,对于仍然还住在租来的房子中的人来说,能拥有一栋可以遮风挡雨的住房是一种刚性需求。因此刚性需求其中一个意思就是基本需求。

没有弹性的需求。刚性需求的另外一个意思就是相对弹性需求而言的。弹性需求可以是变动很大的需求。比如旅游、度假、娱乐等,这些需求可有可无可大可小。但是刚性需求是必须的,而且可变动和伸缩的空间不大。

当然(从金融角度看,没有资本金的刚需的确是风险最大的来源)

最后伟哥总结一下:

1:市场需求投资化,经过这么多年的房地产发展,楼市发展已经跨过了刚需时代,市场已经成为改善为主流,刚需比例越来越低。投资属性高。一旦涨就追高,跌就割肉。

2:地方政府依赖土地财政,卖地收入占地方政府比例高,这种情况下,土地市场波动也非常大。

3:从城市发展看,人口红利逐渐衰减,一二线严控房地产市场,而三四线人口涨幅放缓,要么是投资需求支撑暴涨,要么是投资退出下调。市场很少横盘。


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