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房价继续上涨的4大理由,任何一个都是不可承受之重

2019-06-02 09:55:34来源:三亚房产网 / 网址:http://www.sanyafangzi.com/ / 编辑:中居实业

导语

多年来,总有不少专家、学着唱衰房地产,时不时抛出房价将大幅下挫的观点,不明真相的吃瓜群众也跟着附和,唱空房地产。

多年来,总有不少专家、学着唱衰房地产,时不时抛出房价将大幅下挫的观点,不明真相的吃瓜群众也跟着附和,唱空房地产。

二十年来,房价一直是社会的热门话题,房地产开发商成为众矢之的,是老百姓眼中掠夺财富的洪水猛兽。

多年来,总有不少专家、学着唱衰房地产,时不时抛出房价将大幅下挫的观点,不明真相的吃瓜群众也跟着附和,唱空房地产。

很多有购房需求的人甚至在等待房价下降,谁知等到猴年马月都每见房价下降,这些人不是被自己忽悠,就是被那些唱衰房地产的砖家忽悠,最后还是苦了自己。

那么房价会降吗?

作为十几年的地产从业者,我认为至少未来20年内,房价只会涨,不会降。

为什么呢?

买房要趁早,房价继续上涨的4大理由,任何一个都是不可承受之重

人民币对美元汇率中间价升破7.1

1、人民币贬值,从根本上决定了房价不会跌

我国的广义货币量M2近二十年来平均每年保持16%左右的增速增长,1995年底的时候,中国的广义人民币供应量大约是6.075万亿元,今天已经变为167.68万亿元,折算下来,广义货币数量变为1995年底的27.6倍。

买房要趁早,房价继续上涨的4大理由,任何一个都是不可承受之重

 

用这个数据来进行估算,10年后的物价将上涨至目前的4.52倍,换算下来,今天的100万元,到2028年初,大约相当于今天的22.1万元。

这是单纯的从M2的角度计算通胀,即便冲抵GDP年均8.3%的增长率,中国当前的实际物价相比1995年底上涨至5.44倍,算下来每年上涨8%左右。

真实通胀=人民币广义货币发行量(M2)增长速度—中国实际GDP增长速度

用这个数据来进行估算,10年后的物价将上涨至目前的2.16倍。

换算下来,今天的100万元,到2028年初,大约相当于今天的46.3万元。

可能大家会觉得夸张,那就举个我们日常生活中可以感受到的例子。

拿武汉热干面来说,2009年的时候,一碗热干面1.5元,随后每2年就会涨5毛钱,如今一碗热干面已经卖到4.5元。不到十年涨了3倍。

同样是2009年,超市里价格最低的大米只卖1块钱,现在最便宜的大米也要2.3元一斤。

再说房价,2009年中国中部省份的县城房价普遍在2000元/㎡ 左右,如今低于4000元/㎡的房子恐怕已经找不到了,普遍在4500元/㎡以上。2009年武汉的房价平均房价5000元/㎡,如今平均房价将近20000元/㎡。

你还会认为房价会跌吗?

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成本上升的房子

2、各种成本攀升,面包不可能比面粉更便宜

如今房地产的各种成本连连增长,最显著的就是土地价格连连攀升,时不时拍出一个地王,地价占整个成本的比例从十年前的20-30%增长到现在的60-70%。

其次,人工成本、水泥砂石等建筑材料也在连年增长,你的工资都在增长,凭什么农民工的工资不涨?热干面都涨价了,凭什么水泥沙石不涨价?

你见过比面粉卖得还便宜的面包吗?

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中国新一轮城镇化规划正在制定有望于年内出台

3、城市化进程仍然需要很长一段路要求,供求关系决定了房价不会降

中国的城市化进程仍在快速推进,从1999年至2017年这18年间,中国的城镇化率从30.89%提升到了58.52%,增幅为27.63%。

但是早在1980年,发达地区国家的城市人口的比例平均为70.9%,其中,美国为77%,日本为78.3%,联邦德国为84.7%,英国为90.8%,加拿大为75.5%。

中国未来的城市化率目标为80%,也就是说至少还有22%的增长空间。

前面说到的58.52%的城市化率还只是统计的常年在城市生活的人口,真正有城镇户口的人口占比只有43%左右。

所以未来二十年,中国仍然存在大量的住房需求,需求这么旺,你觉得房价会降吗?

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4、中国人均居住面积远低于发达国家,房子的需求仍然旺盛

根据统计,我国城镇住房总量接近300亿平方米,城镇人均居住建筑面积37平方米,基本达到小康社会住房标准。

看到这里,你是不是觉得中国大陆的居住环境已经很不错了?一组数据啪啪啪打脸。

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2017年美国人均住房面积中位数为65.03平方米(美国普查局),2016年英国人均住房面积为49.4平方米(英国统计局),2014年德国人均住房面积为44.6平方米(德意志联邦统计局),2013年法国人均住房面积为40平方米(法国CGEDD报告),2014年芬兰人均住房面积为39.9平方米(芬兰统计局),2013年日本人均住房面积为38.81平方米(日本统计局),均高于中国大陆的36.65平方米。2016年韩国人均住房面积为33.2平方米(韩国国土交通部《2016年居住实况调查》),2016年中国香港人均居住面积约为15平方米(香港政府统计处《2016年中期人口统计》)。

不仅如此,上述统计中,唯独只有中国是按照建筑面积计算人均居住面积的,其他国家和地区都是按照实得面积计算的,抛开公摊,中国大陆人均居住面积只有22㎡左右,与发达国家的差距进一步拉开。

由此可见,与大多数国家和地区相比,我国大陆人均住房面积依旧偏低,基本住房需求还有很大的增长空间。

未来城市分化将越来越明显,一二线城市将加速集聚更多的人口,三四线城市将大幅吸纳农村人口,四五线小县城人口增长乏力,农村人口逐渐被掏空。

但小县城需求再怎么弱,在货币通胀和物价上涨的压力下,房价也不可能降,面包始终比面粉贵。


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